Короткий ответ
Платить НДФЛ не нужно, если квартира или дом были в собственности дольше минимального срока — 3 года (наследство, подарок от близкого родственника, приватизация, рента, единственное жильё) или 5 лет в остальных случаях (ст. 217.1 НК РФ). Если срок не выдержан, доход можно уменьшить на 1 млн рублей или на расходы на покупку, а с остатка платится 13% (15% с суммы свыше 2,4 млн рублей). Семьи с двумя и более детьми при соблюдении условий освобождаются от налога независимо от срока.
Минимальный срок владения квартирой: 3 или 5 лет
Срок считается с даты регистрации права в ЕГРН, а для наследства — со дня открытия наследства (смерти наследодателя). Для квартиры в новостройке по ДДУ — с даты полной оплаты по договору.
3 года достаточно, если жильё:
- получено по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника;
- приватизировано;
- получено по договору пожизненного содержания с иждивением;
- является единственным жильём продавца и супруга (при этом не учитывается жильё, купленное в течение 90 дней до продажи старого).
Во всех остальных случаях — 5 лет. Регионы вправе сокращать эти сроки, вплоть до нуля.
Продажа квартиры без налога семьям с детьми
По п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ семьи с двумя и более детьми не платят налог независимо от срока владения, если одновременно:
- новое жильё куплено в том же году или до 30 апреля следующего года;
- площадь нового жилья больше, чем у проданного, или его кадастровая стоимость выше;
- у семьи нет в собственности другого жилья площадью больше новой;
- кадастровая стоимость проданного не превышает 50 млн рублей.
Льгота распространяется и на детей до 24 лет, если они учатся очно.
Как рассчитать налог, если срок не выдержан
Налоговая база = цена продажи минус вычет. Выбирайте выгодный вариант (ст. 220 НК РФ):
- имущественный вычет 1 млн рублей — на всё жильё, проданное за год;
- расходы на покупку — если есть договор и документы об оплате.
Важно: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доходом считается 70% кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Ставка для резидентов — 13% с базы до 2,4 млн рублей в год и 15% с превышения (ст. 224 НК РФ, действует с 2025 года). Пример: квартира куплена за 5 млн, продана через 2 года за 6 млн — налог 13% с 1 млн = 130 000 рублей.
Сроки декларации 3-НДФЛ и уплаты налога
Если срок владения не выдержан, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, даже если налог к уплате нулевой благодаря вычету. Налог платят до 15 июля.
За неподачу декларации штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не меньше 1 000 рублей и не больше 30% (ст. 119 НК РФ). За неуплату — 20% от суммы (ст. 122 НК РФ) плюс пени. Налоговая узнаёт о сделках из Росреестра автоматически.
Что делать: пошаговый план
- 1
Определите дату начала владения
Посмотрите в выписке ЕГРН дату регистрации или дату смерти наследодателя, если жильё унаследовано.
- 2
Установите свой минимальный срок
Проверьте, подходит ли вам срок 3 года или льгота для семей с детьми. Узнайте, не сократил ли срок ваш регион.
- 3
Сравните кадастровую стоимость и цену
Цена в договоре не должна быть ниже 70% кадастровой стоимости, иначе налог посчитают от кадастра.
- 4
Соберите документы о расходах
Договор покупки, платёжки, расписки — они нужны, чтобы уменьшить доход на затраты.
- 5
Подайте 3-НДФЛ
Через личный кабинет налогоплательщика до 30 апреля следующего года.
- 6
Уплатите налог до 15 июля
Оплатите по уведомлению в личном кабинете. Можно одновременно заявить вычет на покупку нового жилья и зачесть его.
Ваша ситуация отличается?
ИИ-юрист рассчитает налог для вашей ситуации, подберёт выгодный вычет и подскажет, как правильно заполнить 3-НДФЛ.
Какие документы понадобятся
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве
- договор продажи квартиры
- договор покупки (если заявляете расходы)
- платёжные документы и расписки о расходах
- свидетельство о праве на наследство или договор дарения
- свидетельства о рождении детей (для льготы семьям)
- декларация 3-НДФЛ