Как продать или выделить свою долю в квартире?

Продавец доли обязан письменно известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу, указав цену и другие условия (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

• Надёжнее всего направить извещение через нотариуса — он сам отправит его и выдаст свидетельство о передаче документов.
• Сособственники могут купить долю в течение одного месяца с момента извещения. Если все письменно откажутся у нотариуса — продать можно раньше.
• Продать постороннему можно только на тех же условиях и не дешевле, чем предлагали сособственникам.

Если правило нарушено, любой сособственник в течение 3 месяцев может потребовать через суд перевести на себя права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Преимущественное право не действует при дарении доли и при её продаже одному из сособственников. При мене правила ст. 250 ГК РФ применяются так же, как при продаже.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ), за небольшими исключениями — например, когда все сособственники продают квартиру целиком по одной сделке.

Нотариус проверит соблюдение преимущественного права, дееспособность сторон, согласие супруга, если доля приобретена в браке (ст. 35 СК РФ), и сам направит документы на регистрацию в Росреестр.

Если доля принадлежит несовершеннолетнему, потребуется разрешение органа опеки (ст. 37 ГК РФ).

Стоимость услуг нотариуса зависит от цены доли и региональных тарифов.

Каждый собственник вправе требовать выдела своей доли (ст. 252 ГК РФ), но выдел возможен, только если можно передать вам изолированную часть жилья с отдельным входом без несоразмерного ущерба имуществу. В обычной квартире это, как правило, невозможно — суды отказывают в выделе.

Что можно сделать вместо выдела:

• определить порядок пользования (ст. 247 ГК РФ) — суд закрепит за вами конкретную комнату, с учётом размера доли и сложившегося порядка;
• получить компенсацию за свою долю от других сособственников — по соглашению с ними;
• продать всю квартиру вместе и разделить деньги пропорционально долям.

Если ваша доля незначительна, её нельзя реально выделить и у вас нет существенного интереса в пользовании, суд может обязать других сособственников выплатить вам компенсацию с прекращением вашего права на долю (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Такое же требование могут предъявить и к вам, если незначительна ваша доля.

• Цена доли обычно заметно ниже пропорциональной части стоимости квартиры — покупателей немного.
• Покупатель доли получает право проживать в квартире, но фактическое вселение часто требует суда.
• При продаже доли, которой вы владеете меньше минимального срока (как правило, 3 или 5 лет, ст. 217.1 НК РФ), возникает НДФЛ с дохода; можно применить вычет пропорционально доле или уменьшить доход на расходы.
• Не используйте схемы с «фиктивным дарением микродоли», чтобы обойти преимущественное право: суды признают такие сделки притворными (ст. 170 ГК РФ).