Какие риски при покупке квартиры и как их проверить?

Закажите выписку ЕГРН через Госуслуги, МФЦ или сайт Росреестра:

• об основных характеристиках и зарегистрированных правах — кто собственник, доли, обременения (ипотека, арест, запрет регистрации);
• о переходе прав — история владельцев. Несколько перепродаж за короткий срок — тревожный признак.

Попросите у продавца оригинал документа-основания: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве, решение суда. Сверьте данные с выпиской и паспортом. Если продаёт представитель — проверьте доверенность в реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты и свяжитесь с самим собственником лично.

• Квартира получена по наследству менее 3 лет назад. Могут объявиться наследники, пропустившие срок, или обладатели обязательной доли. Уточните, сколько было наследников и все ли получили свою долю.
• Приватизация. Люди, отказавшиеся от участия в приватизации, сохраняют бессрочное право пользования квартирой даже после её продажи (ст. 19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ»). Проверьте архивную выписку о всех, кто был зарегистрирован.
• Зарегистрированные лица. По ст. 558 ГК РФ в договоре нужно перечислить лиц, сохраняющих право пользования. Требуйте снятия всех с учёта до расчёта.
• Согласие супруга. Если квартира приобретена в браке, нужно нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ), иначе он может оспорить сделку в течение года.
• Несовершеннолетние и материнский капитал. Если собственник — ребёнок, нужно разрешение органа опеки (ст. 37 ГК РФ). Если использовался маткапитал, у детей должны быть выделены доли.

• Банкротство. Проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (Федресурс) и картотеке арбитражных дел. Сделку, совершённую в течение года, а при определённых условиях — трёх лет до банкротства, могут оспорить (ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ), особенно если цена занижена.
• Долги и исполнительные производства — банк данных ФССП; крупные долги повышают риск ареста и оспаривания.
• Дееспособность. Сделку можно оспорить, если продавец не понимал значения своих действий (ст. 177 ГК РФ) или действовал под влиянием заблуждения и обмана (ст. 178, 179 ГК РФ) — в том числе когда пожилых людей заставляют продать квартиру телефонные мошенники. Попросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, выясните причину продажи, насторожитесь, если продавец спешит и просит наличные.

• Указывайте в договоре реальную цену: при занижении в случае признания сделки недействительной вернуть удастся только сумму из договора.
• Используйте аккредитив, безопасные расчёты банка или депозит нотариуса — деньги поступят продавцу только после регистрации перехода права.
• Нотариальное удостоверение обязательно для сделок с долями и имуществом несовершеннолетних и ограниченно дееспособных (ст. 42, 54 Федерального закона № 218-ФЗ), а в остальных случаях оно добровольное, но снижает риски: нотариус проверяет дееспособность и волю сторон.
• Проверьте долги по коммунальным платежам и соответствие планировки техническому плану.

Если, несмотря на проверку, квартиру истребуют, добросовестный приобретатель может рассчитывать на защиту по ст. 302 ГК РФ и на единовременную компенсацию от государства (ст. 68.1 Федерального закона № 218-ФЗ).